깡통전세, 역전세 사기 피하는 확실한 방법

전세사기, 깡통전세 등의 사례가 급증하면서 피해자들의 극단적인 선택으로 내모는 안타까운 상황으로 이어지고 있습니다.

사회초년생으로 힘들게 모은 전재산을 한순간에 그대로 날려버렸으니 얼마나 힘들었을지 상상이 되지 않습니다. 최근에는 전세사기의 수법도 매우 교묘하고 다양해졌기 때문에 더욱이 대처가 힘들어졌습니다.

전세사기 수법에는 어떤 것들이 있는지, 어떻게 하면 깡통전세를 구별해 낼 수 있는지 그 방법을 알아보도록 하겠습니다.

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깡통전세 뜻

부동산 매매가가 전세가와 거의 비슷하거나 오히려 전세보증금이 매매가 보다 높은 것을 두고 ‘깡통전세’라고 합니다.

임대인은 전세보증금을 모아 다른 부동산(건물 등)에 재투자하고 그 건물의 시세를 높혀 팔면 성공, 시세를 올려 받지 못할 경우 임차인에 전세보증금을 돌려주지 못하게 됩니다.

전세보증금으로 사업자금 삼아 투자하다가 파산을 면치 못하면 임차인이 전세로 살고 있는 집마저도 경매로 넘어가버리는 상황에 이릅니다.

서울 강서구, 인천 부평과 미추홀구, 화성 동탄 신도시 등지에서 역전세, 깡통전세 피해의 주요 원인은 갭 투자자들을 지목해 볼 수 있습니다.

실제로 전국에서 최근 3년간 갭투자가 가장 활발했던 지역을 뽑자면 단연 서울시 강서구 화곡동으로 전세가율 80%를 웃돌 정도의 가장 높은 비율을 보이기도 합니다.

전세사기 유형

깡통전세

무자본 갭투자의 일종으로 전세사기의 가장 대표적인 수법입니다.

빌라왕 사건이 가장 대표적인 깡통전세 사기수법의 사례로 들 수 있는데, 신축 빌라인 경우 합당한 전세 시세 정보를 구하기가 어려운 점을 이용해 세입자들에게 전세 보증금을 매매 대금보다 높게 받을 수 있습니다.

깡통전세 사기 피해를 예방하기 위해서는 내가 임차한 주택의 정확한 시세를 인지해야 합니다. 국토부 실거래가 공개시스템을 이용하거나 근처의 공인중개 사무소를 몇 군데를 돌며 시세를 물어보면 됩니다.

국토부 실거래가 공개시스템 조회

이중계약

월세로 나온 매물을 공인중개사나 건물 관리인이 중간에서 전세 매물로 바꿔 전세보증금을 가로채는 사기 수법입니다.

세입자 뿐만 아니라, 집주인까지 모두 속이는 방식으로 부동산 관련 카페나 커뮤니티에서 시세보다 저렴한 금액으로 세입자를 구하는 식으로 이루어지는 경우가 많습니다.

이중계약 전세사기 피해 예방을 위해선 가짜 임대인 진위 여부를 파악하는 것이 중요합니다. 신분증과 부동산등기부등본상 소유주가 정확히 일치하는지, 인감증명서 본인 발급 여부 등을 확인하면 됩니다.

불법 공인중개사

공인중개사 자격증과 중개업 등록증 등을 위조 및 대여해 불법 공인중개사 사무소를 차린 후, 여러 건의 주택을 임차한 다음 타 중개업소와 공모해 중복계약을 체결해 전세보증금을 가로채는 수법입니다.

이러한 유형의 전세사기 피해를 예방하고자 한다면 전입세대 열람원 발급을 요청해 기존 선순위 세입자 현황과 확정일자 부여 현황을 파악하는 것이 중요합니다.

전입세대 열람원 발급방법

가짜 임대인 행세

최근에는 가짜 집주인 명의로 집주인 행세를 해 전세보증금을 가로채는 전세사기 피해 사례도 속출하고 있습니다.

노숙자나 신용불양자 등의 신분증을 위조하거나 명의를 헐값에 사들여 바지 사장으로 앉히고 세입자들의 전세보증금을 가로채는 악랄한 수법입이다.

깡통전세 사기 안 당하는 법

전세사기 예방을 위해 확인해야 할 체크리스트로 아래 내용을 꼼꼼히 읽어보시고 메모해둔다면 깡통전세를 비롯한 사기 피해를 미연에 예방할 수 있습니다.

공인중개사무소의 정상 등록 여부를 확인한다.
전세보증금이 매매가의 70%를 넘는 주택은 피한다.
임대 물건의 등기부등본, 건출물대장, 납세증명서 등 확인한다.
소유자 신분증 등 서류 진위 여부 확인한다.
이사한 즉시 전입 신고해 확정일자를 받는다.
전세금 보증보험 가입한다.
국토부 안심전세 앱을 이용한다.

안심전세포털 전세사기 예방툰

아래는 주택도시보증공사에서 제공하는 카툰으로 전세사기 예방에 필요한 체크리스트를 만화 형식으로 쉽고 재밌게 풀어놓은 것입니다. 이미지를 클릭하면 선명한 해상도로 확인이 가능합니다.

전세보증금 반환보증보험 가입하기

HUG 도시공사에서 실시하는 전세보증금 반환보증보험에 가입하면 집주인이 전세금을 돌려주지 않더라도 금액이 보장되어 80% 이상의 금액을 정부로부터 지원받을 수 있습니다.

HUG 주택도시보증공사 전세금 보증보험 온라인 신청

안심전세 앱 활용하기

국토교통부는 임차인의 권리를 보장하고 계약 전 부터 전세사기 위험성을 스스로 판단할 수 있게 전세계약 시 확인해야 할 주요 정보를 한눈에 확인 할 수 있는 ‘안심전세‘ 앱 서비스를 제공하고 있습니다.

안심전세 앱을 설치하면 전세계약 전 반드시 확인해야 하는 정보를 빠르게 제공합니다.

매매시세부터 전세가율까지 주택시세 통합 제공
공인중개사 정보 조회
주택의 HUG 전세보증 가입 가능 여부 확인
집주인의 숨겨진 정보 투명한 공개
전세계약 후에도 등기변동 사항 알림
보증료 계산기 등 전세보증 가입 연계

국토교통부 안심전세 APP 설치

신축빌라 계약시 신중을 기하기

아무리 좋아도 신축 빌라 전세 계약은 특히 신중할 필요가 있습니다. 신축빌라가 전세사기에 활용된 배경에는 주변 시세 파악이 어렵다는 점에 있습니다.

전세사기 사건의 피의자를 ‘빌라왕’ 혹은 ‘건축왕’이라고 부른 이유도 분양이 원활하지 않은 신축 빌라, 오피스텔, 나홀로 아파트 위주로 이용한 부분을 들 수 있습니다.

다만, 꼭 신축빌라를 구매하고자 하는 경우라면 주변 시세를 파악하고 분양가 대비 최대 70% 이상 보증금을 요구하는 경우라면 계약을 피하는 것이 좋습니다.